Vous avez déjà effectué une donation à votre enfant et vos abattements fiscaux ne sont pas encore renouvelés ? Le prêt familial peut constituer une solution pour l’aider à financer son achat immobilier dès aujourd’hui, tout en envisageant une transmission patrimoniale future.
Lorsque les abattements fiscaux sont déjà utilisés, le prêt familial peut permettre de mobiliser des fonds immédiatement. Une donation ultérieure par abandon de créance peut ensuite être envisagée, sans être garantie dès l’origine.
Donation familiale : des abattements renouvelables tous les 15 ans
En France, chaque parent bénéficie, en principe, d’un abattement de 100 000 € sur les donations consenties à chacun de ses enfants, renouvelable tous les 15 ans. Deux parents peuvent ainsi transmettre jusqu’à 200 000 € sans droits de donation, si leurs abattements sont intégralement disponibles.
Lorsque ces abattements ont déjà été utilisés, le prêt familial peut constituer une solution pour aider à nouveau un enfant à acheter un bien immobilier.
Un avantage fiscal supplémentaire en 2026
La loi de finances 2025 a instauré un dispositif temporaire d’exonération des dons de sommes d’argent, sous certaines conditions :
- Jusqu’à 100 000 € par donateur et par bénéficiaire.
- Jusqu’à 300 000 € au total par bénéficiaire.
Cette exonération vise notamment l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA et certains travaux de rénovation énergétique éligibles. Les fonds doivent être employés dans les six mois et des conditions d’affectation et d’occupation du logement pendant cinq ans s’appliquent.
Point essentiel : cette exonération exceptionnelle s’ajoute aux abattements habituels, même lorsque ceux-ci ont déjà été utilisés au cours des 15 dernières années. Elle concerne les dons effectués du 15 février 2025 au 31 décembre 2026.
Ce régime temporaire est distinct du prêt familial : le prêt et une éventuelle donation ultérieure par abandon de créance ne sont pas réservés aux acquisitions dans le neuf.
Le prêt familial : une solution pour financer un achat immobilier
Le prêt familial permet à un parent ou à un proche de mettre des fonds à disposition de l’emprunteur, avec une véritable obligation de remboursement. Contrairement à une donation, il ne constitue pas une transmission définitive du capital.
- Il peut être consenti avec ou sans intérêts.
- Sa durée et ses échéances peuvent être adaptées, dans un cadre contractuel licite.
- Il peut compléter un crédit immobilier bancaire, sous réserve de l’accord de la banque.
Le contrat doit préciser le montant, la durée, les conditions de remboursement et les obligations des parties. Les formalités déclaratives applicables doivent être respectées.
Le prêt familial reste une dette, même sans intérêts : la banque doit apprécier son impact sur la capacité d’emprunt et le financement.
Peut-on transformer un prêt familial en donation ?
Oui. Le prêteur peut ultérieurement renoncer, à titre gratuit, à tout ou partie de sa créance. Cette remise de dette peut constituer une donation, notamment lorsque des abattements fiscaux sont redevenus disponibles. Elle doit être formalisée et appréciée selon les règles applicables à cette date.
Exemple : un prêt familial de 200 000 € dont une partie pourrait être donnée
Des parents ont utilisé leurs abattements fiscaux en 2020. En 2026, ils souhaitent aider leur enfant à acquérir un bien immobilier et lui consentent un prêt familial de 200 000 € sur 25 ans, avec des modalités de remboursement réellement applicables.
En 2035, soit 15 ans après la donation de 2020, les abattements pourraient être à nouveau disponibles, dans la mesure où aucune autre donation ne les aurait consommés et sous réserve de la législation alors en vigueur.
Les parents pourraient alors envisager une donation par abandon de créance portant, par exemple, sur 100 000 € de capital restant dû, si la créance atteint encore ce montant. Le solde demeurerait remboursable selon les conditions du prêt.
Attention : dans un prêt amortissable, le capital restant dû diminue au fil des remboursements. Le montant susceptible d’être donné dépendra donc du solde effectivement exigible à la date retenue.
Peut-on évoquer cette possibilité dès la signature du prêt ?
Le contrat peut mentionner la faculté d’une remise de dette future, sans créer de promesse irrévocable de donation ni supprimer l’obligation de remboursement.
Exemple de clause à soumettre au notaire
« Le prêteur se réserve la faculté de consentir ultérieurement à l’emprunteur une remise totale ou partielle du capital restant dû, à titre de donation, notamment lorsque les abattements fiscaux applicables aux donations seront de nouveau disponibles.
Cette éventuelle remise de dette demeurera à la seule discrétion du prêteur et devra faire l’objet d’une formalisation distincte, conformément aux dispositions légales et fiscales en vigueur à la date de sa réalisation.
La présente clause ne constitue ni une promesse de donation ni une renonciation anticipée au remboursement du prêt. »
Cette rédaction est illustrative et doit être validée par un notaire avant toute utilisation contractuelle. Le prêt doit rester réel et remboursable ; une donation certaine dès l’origine pourrait entraîner un risque de requalification.
Les avantages et les précautions de cette stratégie
- Mobiliser des fonds sans attendre le renouvellement des abattements fiscaux.
- Définir des modalités de remboursement compatibles avec la situation familiale.
- Compléter un financement bancaire.
- Conserver la possibilité d’une transmission ultérieure par abandon de créance.
Plusieurs points doivent être anticipés : l’incidence bancaire des échéances et du capital dû, la formalisation du prêt, ses obligations déclaratives, le traitement fiscal d’une remise de dette future et les conséquences éventuelles pour les autres héritiers.
FICAP Conseils : anticiper pour mieux financer votre projet immobilier
Un achat immobilier ne se résume pas à la recherche du meilleur taux. La constitution de l’apport, l’origine des fonds, les aides familiales et les modalités de remboursement jouent un rôle déterminant dans l’analyse bancaire.
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