En tant que courtier, mon rôle est de vous aider à décrocher votre crédit, mais surtout d'optimiser votre montage financier. Aujourd'hui, je vais vous parler d'une option souvent activée par automatisme, mais qui peut vous coûter cher : le différé de remboursement du Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Depuis les récentes réformes, le PTZ peut financer une part très importante de votre achat. Prenez un projet avec un prix d’achat de 225 000 €. Le montage intègre un prêt classique à 3,75 % de 112 750 € (frais inclus) et un PTZ de 111 500 € à 0 %.
On vous affiche alors un "taux moyen" exceptionnel de 1,50 %.
Mais attention : si vous utilisez le différé (le fait de commencer à rembourser le PTZ dans 10 ou 15 ans), ce taux moyen est une illusion. Durant toute la période du différé, vous payez vos intérêts au taux fort (3,75 %) sur la totalité du prêt principal.
Si votre taux d'endettement est confortable et que vous avez de la marge, la question se pose : faut-il refuser ce différé et rembourser le PTZ tout de suite ? Sortons les calculatrices.
L'impact en chiffres : 10 ans plus tard
Reprenons notre financement pour un projet à 225 000 € sur 25 ans :
- Prêt classique (amortissable) : 112 750 € à 3,75 %
- Prêt à Taux Zéro (PTZ) : 111 500 € à 0 % (avec 10 ans de différé théorique)
Voyons ce qui se passe si vous décidez de revendre votre bien au bout de 10 ans (la durée de détention moyenne en France).
Option 1 : Le montage classique (Avec différé de 10 ans)
Pendant les 10 premières années, votre mensualité globale est lissée à environ 1 020 €/mois.
Vous amortissez le prêt principal, mais le PTZ de 111 500 € reste totalement intact, sans avoir baissé d'un seul centime.
- Intérêts payés en 10 ans : ~34 700 €
- Capital restant dû au bout de 10 ans : 78 200 € (Prêt principal) + 111 500 € (PTZ) = 189 700 €
Option 2 : L'optimisation (Sans différé, remboursement immédiat)
Vous refusez le différé. Vous remboursez les deux prêts en même temps dès le premier mois.
Votre mensualité globale passe à environ 1 150 €/mois (+ 130 €/mois, ce qui est tout à fait gérable si votre endettement de départ est large).
- Intérêts payés en 10 ans : ~28 700 €
- Capital restant dû au bout de 10 ans : 64 800 € (Prêt principal) + 66 900 € (PTZ restants) = 131 700 €
Le bilan au moment de la revente
Si vous revendez votre bien 10 ans plus tard :
Avec le différé (Option 1) : Votre dette globale est encore très haute (189 700 €). Une fois la banque remboursée avec le prix de la revente, il vous reste un capital net limité pour réinvestir.
Sans le différé (Option 2) : Votre dette globale a fondu pour atteindre 131 700 €.
Le résultat : En acceptant un effort d'épargne un peu plus élevé chaque mois, vous avez économisé près de 6 000 € d'intérêts purs bancaires et vous repartez avec 58 000 € de capital supplémentaire dans votre poche au moment de la revente !
Mon conseil de courtier
Le différé du PTZ est un outil formidable uniquement si vous êtes "juste" en termes d'endettement, car il permet de baisser la mensualité de départ pour faire accepter le dossier en banque.
En revanche, si votre situation financière est confortable :
- Ne subissez pas le différé par automatisme.
- Demandez-moi d'étudier un remboursement immédiat du PTZ (ou un écrasement du différé).
- Vous réduirez votre dette globale à une vitesse record et vous ferez une excellente opération patrimoniale pour votre avenir.
Chaque profil est unique et les plans de financement s'ajustent sur-mesure. Contactez-moi pour analyser votre budget et structurer le montage le plus rentable pour vous !