Construction de votre patrimoine à Paris et en Île-de-France
Assurance vie, PER, contrat de capitalisation et immobilier
Assurance vie, PER, contrat de capitalisation, immobilier :
On anticipe demain avec des solutions d’épargne et d’investissement conçues pour sécuriser et développer votre patrimoine.
Construire un patrimoine ne consiste pas uniquement à placer de l’argent.
Il s’agit de structurer une stratégie cohérente dans le temps : protéger le capital, préparer la retraite, optimiser la fiscalité et organiser la transmission.
Basé à La Garenne-Colombes, FICAP Conseils accompagne particuliers, dirigeants et professions libérales à Paris et en Île-de-France dans la construction et l’évolution de votre patrimoine tout en optimisant votre fiscalité.
Pourquoi structurer son patrimoine ?
Sans stratégie claire, l’épargne se construit souvent de manière dispersée.
Une approche structurée permet de :
- diversifier les placements,
- optimiser la fiscalité,
- sécuriser le capital,
- préparer la retraite,
- organiser la transmission du patrimoine.
L’objectif est d’équilibrer performance, sécurité et horizon d’investissement.
Un accompagnement structuré pour votre stratégie patrimoniale
Chez FICAP Conseils, chaque stratégie patrimoniale repose sur un bilan global de votre situation
👉 Bilan de votre situation
Revenus, fiscalité, patrimoine existant, projets immobiliers ou professionnels : nous analysons l’ensemble de votre situation pour définir une stratégie adaptée.
👉 Diversification des investissements
Une allocation équilibrée permet de répartir les risques entre différentes classes d’actifs : placements financiers, immobilier et solutions de retraite.
👉 Optimisation fiscale
Nous mobilisons les dispositifs adaptés pour optimiser votre fiscalité tout en développant votre patrimoine dans un cadre maîtrisé.
👉 Suivi dans le temps
Votre situation évolue, tout comme les marchés : votre stratégie patrimoniale est ajustée régulièrement pour rester alignée avec vos objectifs.
Les 4 principaux outils de construction patrimoniale
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Plan d’Épargne Retraite (PER)
Le PER permet de transformer une partie de votre impôt en épargne retraite grâce à un avantage fiscal.
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Assurance vie
L’assurance vie vous permet de constituer, valoriser et organiser un capital dans le temps dans un cadre fiscal avantageux, tout en facilitant sa transmission.
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Contrat de capitalisation
Le contrat de capitalisation permet de constituer et structurer un capital financier dans un cadre fiscal proche de l’assurance vie.
C’est un outil complémentaire à l’assurance vie, particulièrement utilisé pour structurer et transmettre un patrimoine financier dans une logique de long terme et de gestion familiale ou patrimoniale avancée.
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Immobilier
L’immobilier constitue un pilier essentiel de la stratégie patrimoniale. C’est un levier puissant qui s’adapte à votre profil et à vos objectifs, à travers différents dispositifs fiscaux.
Plan d’épargne retraite (PER)
- À budget identique, une partie de ce qui aurait dû être versée en impôt est conservée et vient renforcer votre capital retraite.
- Concrètement, votre effort financier reste le même, mais son allocation change : moins d’impôt, plus d’épargne.
Exemple
- Pour un versement de 6 000 € par an et une tranche marginale d’imposition de 30 % (dernière tranche d’impôt), l’économie d’impôt est de 1 800 € par an.
- Sur une hypothèse de rendement de 3 % par an (non garanti) sur 30 ans, cela représente environ 86 000 € de capital constitué.
- À la sortie, une fiscalité s’applique, comme pour des revenus classiques.
Immobilier
- Nous nous concentrons sur l’immobilier neuf et l’ancien réhabilité, permettant de combiner qualité du bien, optimisation fiscale et potentiel de valorisation.
- Selon les dispositifs associés, un investissement immobilier peut répondre à différents objectifs : la réduction d’impôt, la génération de revenus complémentaires ou la constitution d’un capital et de revenus pour la retraite.
- Les principaux dispositifs utilisés incluent notamment le LMNP en résidence de services, LMNP non géré, Denormandie, Déficit foncier, Dispositif Malraux/MH, ainsi que certains dispositifs récents comme LLI, Jean-Brun ou encore des solutions en nue-propriété.
- L’investissement immobilier permet ainsi de structurer une stratégie patrimoniale durable, en combinant fiscalité, revenus et constitution de patrimoine sur le long terme.
Assurance vie
- Elle offre une grande souplesse d’investissement en permettant de diversifier votre épargne entre différents supports : fonds en euros, obligations, actions, ETF, SCPI et produits structurés.
- Elle permet de faire évoluer votre capital sans fiscalité tant qu’aucun retrait n’est effectué, les arbitrages au sein du contrat n’étant pas imposés.
Fiscalité et retraits
- Lors d’un retrait, seule une fraction des gains est fiscalisée, calculée proportionnellement au montant retiré.
- Après 8 ans, l’assurance vie bénéficie d’un abattement annuel sur les gains :
- 4 600 € pour une personne seule
- 9 200 € pour un couple
Transmission
- Elle permet de transmettre un capital à des bénéficiaires désignés, dans un cadre fiscal plus favorable que les droits de succession classiques.
- Elle permet également de mettre à disposition des liquidités rapidement pour les bénéficiaires, sans attendre le règlement de la succession.
Contrat de capitalisation
- Il fonctionne sur les mêmes supports d’investissement : fonds en euros, obligations, actions, ETF, SCPI et produits structurés, permettant une diversification du capital selon les objectifs de rendement et de risque.
- Il permet de faire évoluer le capital sans fiscalité tant qu’aucun rachat n’est effectué, les arbitrages au sein du contrat n’étant pas imposés.
Transmission et structuration
- Le contrat de capitalisation peut être transmis par donation ou succession, tout en conservant son antériorité fiscale, ce qui constitue un levier important de structuration patrimoniale.
- Il permet notamment une transmission progressive via des donations de nue-propriété, tout en conservant l’usufruit et la gestion du contrat par le souscripteur.
- Cette approche permet d’anticiper la transmission du patrimoine financier et d’optimiser l’utilisation des abattements dans le temps.
Investissement immobilier – Réduction d’impôt
Objectif :
- Réduire le montant de votre impôt sur le revenu à court ou moyen terme.
Dispositifs :
- Denormandie
- Denormandie optimisé en déficit foncier
- Malraux
- Monuments historiques
- Déficit foncier
Points clés :
- Réduction d'impôt immédiate ou à court terme
- Investissement dans l'ancien avec travaux
- Loyers et conditions de location encadrés selon les dispositifs
- Rentabilité locative secondaire
Pour qui :
- Contribuables avec une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 %, 41 % ou 45 %.
À noter : Tous les biens rénovés dans le cadre du dispositif Malraux (secteur sauvegardé) et Monument Historique (biens classés ou inscrits) entrent également dans une logique patrimoniale, alliant forte réduction d’impôt et valorisation d’un patrimoine d’exception.
Investissement immobilier – Revenu complémentaire immédiat
Objectif :
- Générer des revenus complémentaires dès aujourd’hui
Dispositifs :
- LMNP géré
Caractéristiques :
- Pas de gestion locative à gérer
- Revenus locatifs garantis via bail commercial de 9 ans minimum renouvelable
- Bénéficie du mécanisme de l’amortissement → possibilité d’effacer totalement les revenus fonciers imposables
Pour qui ?
- Investisseurs achetant cash
- Ceux qui souhaitent des revenus complémentaires immédiats
- Ceux qui veulent diversifier leur fonds en € (assurance vie) tout en allant chercher un peu plus de rendement garanti.
Investissement immobilier – Retraite ou capital
Objectif :
- Se constituer un capital ou des revenus complémentaires à la retraite.
Dispositifs :
- LMNP géré : petite capacité d’emprunt, crédit comme levier d’enrichissement; bénéficie de l'amortissement
- LMNP non géré : intéressant pour ceux qui veulent bénéficier d’un achat dans le neuf aux dernières normes énergétiques et de construction ; bénéficie du mécanisme de l’amortissement
Nue-propriété : achat décoté de 30 à 40 % - LLI seul : SCI obligatoire ; amortissement possible si SCI à l’IS ; TVA réduite à 10 %
- Jean Brun classique : bénéficie de l’amortissement et du déficit foncier
- Jean Brun optimisé en LLI : combinaison du Jean Brun classique et du LLI seul
- Denormandie : ancien rénové en cœur de ville
Points clés :
- Engagement de durée de location et loyers encadrés pour les dispositifs concernés (LLI, Jean Brun optimisé en LLI, Denormandie)
- Valorisation du bien et revenus complémentaires à terme
Pour qui :
- Investisseurs visant un capital ou des revenus complémentaires à la retraite
Construction patrimoniale Paris et en Île-de-France
Implanté à La Garenne-Colombes, le cabinet accompagne des clients situées à :
Argenteuil
Asnières-sur-Seine
Aubervilliers
Bezons
Bois-Colombes
Boulogne-Billancourt
Champigny-sur-Marne
Clichy
Colombes
Courbevoie
Créteil
Houilles
Issy-les-Moulineaux
Montreuil
Nanterre
Noisy-le-Grand
Puteaux
Rueil-Malmaison
Saint-Maur-des-Fossés
Saint-Ouen
Suresnes
Versailles
Vitry-sur-Seine
Toute la France
La connaissance du marché immobilier et de l’environnement économique parisien permet d’adapter les stratégies aux réalités locales.
Une stratégie patrimoniale adaptée à chaque étape de votre vie
Construire un patrimoine ne répond pas aux mêmes objectifs selon les situations et les étapes de vie.
Selon les cas, l’objectif peut être de constituer un premier capital, d’optimiser sa fiscalité et sa capacité d’épargne, de diversifier ses investissements, ou encore de préparer la retraite et la transmission.
L’enjeu est d’adapter les solutions d’épargne et d’investissement à votre horizon de placement, à votre niveau de risque et à vos projets personnels ou professionnels.
Une stratégie patrimoniale efficace n’est jamais figée : elle évolue avec votre situation familiale, vos revenus et le contexte économique.
Pourquoi choisir FICAP Conseils pour votre stratégie patrimoniale ?
👉 Approche indépendante
👉 Vision globale
👉 Expertise multi-situations
👉 Accompagnement dans la durée
👉 Produits qualitatifs
FAQ – Construction patrimoniale
À partir de quel niveau d’épargne faut-il commencer à structurer son patrimoine ?
👉 Il n’existe pas de seuil minimal. La construction patrimoniale peut débuter avec une capacité d’épargne régulière, même modeste. Ce qui compte avant tout est la cohérence de la stratégie mise en place et sa régularité dans le temps. Une approche structurée permet d’optimiser progressivement les placements et d’éviter une accumulation de produits sans logique globale.
Faut-il privilégier l’immobilier ou les placements financiers ?
👉 Ces deux approches sont complémentaires. L’immobilier peut offrir un levier de financement et une valorisation patrimoniale sur le long terme, tandis que les placements financiers permettent une diversification et une plus grande liquidité. Une stratégie équilibrée combine souvent plusieurs classes d’actifs afin de répartir les risques.
Comment déterminer le bon niveau de risque pour ses investissements ?
👉 Le niveau de risque doit être cohérent avec votre horizon d’investissement, votre capacité d’épargne et votre situation patrimoniale globale. Un placement à court terme nécessitera généralement plus de sécurité, tandis qu’un horizon plus long peut permettre d’accepter une part de volatilité pour rechercher davantage de performance.
Comment fonctionne l’amortissement d’un bien immobilier ?
👉 L’amortissement permet de déduire la valeur du bien de vos revenus locatifs, ce qui peut réduire, voire effacer le revenu taxable pendant la durée de détention.
LMNP (géré ou non) : amortissement sur la valeur du bien hors terrain.
LLI : achat via SCI à l’IS nécessaire pour bénéficier de l’amortissement.
Jean-Brun classique ou optimisé en LLI : amortissement plafonné selon la durée de détention (8 000 à 12 000 € par an).
En cas de revente, quelle est la conséquence de l’amortissement d’un bien immobilier ?
👉 Lorsque vous vendez un bien ayant bénéficié d’un amortissement : L’amortissement pratiqué est réintégré dans le calcul de la plus-value. Concrètement, le fisc considère que la part du bien que vous avez amortie fait partie du gain imposable.
Exemple : si vous avez amorti 50 000 € sur un bien et que vous le vendez avec une plus-value de 100 000 €, la plus-value imposable sera 100 000 € + 50 000 € = 150 000 €
Exceptions : les résidences étudiantes et les EHPAD ne réintègrent pas l’amortissement, vous conservez donc l’avantage fiscal même à la revente.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
👉 Le déficit foncier se produit lorsque les charges, travaux et amortissements d’un bien locatif dépassent les loyers perçus pendant une année.
Année de génération du déficit :
Le déficit est d’abord imputé sur tous les revenus fonciers de même catégorie
La part excédentaire peut ensuite être imputée sur le revenu global, dans la limite 10 700 € par an.
Le surplus restant est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes pendant 10 ans.
Années suivantes :
Chaque année, vous pouvez générer un nouveau déficit foncier, qui suit le même mécanisme : d’abord sur les revenus fonciers, ensuite sur le revenu global (limite 10 700 €), puis le surplus est reportable sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans.
Dispositifs éligibles :
Déficit foncier classique
Denormandie optimisé en déficit foncier
Jean Brun
Jean Brun optimisé en LLI
Exemple simple :
Déficit foncier : 10 000 €
Revenus fonciers : 7 000 €
Application :
D’abord sur les revenus fonciers → revenus fonciers imposables = 0
Reste du déficit : 10 000 – 7 000 = 3 000 €
3 000 € peut être imputé sur le revenu global (limite annuelle)
Si reste, reporté sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans
Votre projet commence par un échange clair
Un projet, une décision importante, un financement à sécuriser ?
Implanté en région parisienne, FICAP Conseils adopte une vision globale 360° pour vos aider à concrétiser vos projets, sécuriser vos revenus, protéger vos proches, construire, développer et valoriser votre patrimoine financier et immobilier.
